Xem lại : Short Course - Chạy quảng cáo bất động sản 50k/khách net có khả thi ?

Nói về bất động sản thì chưa bao giờ hết chuyện, người người nhà nhà đua nhau làm bất động sản. Vậy thì với 50k hiện nay khi chạy quảng cáo Facebook Ads có còn khả thì hay không ? Và đó cũng là chủ đề của buổi chia sẻ ngày hôm nay. Mình xin gửi lời chào đầu tháng đến các bạn đang đọc bài viết  này và đang theo dõi nhà Brandsketer Việt Nam bấy lâu nay nha. 

Trước khi vào vấn đề chính, xin mời khán thính giả xem trước đoạn Video ngắn này nhé. Hãy xem qua hết toàn bộ video và giữ lại các thông tin chính yếu để cùng vào bài với mình nha.

1. CI là gì ?

Cùng nhắc lại với mình nào. Vậy CI là gì mà nó có thể tác động 80% giá thầu của 1 chiến dịch nhỉ ? CI là chữ viết tắt của Competitiveness Index = Chỉ số cạnh tranh. Bản chất của quảng cáo hiện nay sẽ là đấu thầu bất kể bạn đang chạy chiến dịch Facebook Ads, Zalo Ads hay Tiktok Ads thì khi muốn được hiển thị cho khách hàng thì tụi nó sẽ phải đấu thầu lẫn nha để có được "ngai vàng" hiển thị đó. Khi đó, CI là những con số đưa về cho chúng ta thấy nó đã đấu thầu như thế nào, giá nó đấu ra sao trên các Target Audience mà nhà quảng cáo đã giao nhiệm vụ tiếp cận.

Đấu thầu là việc của quảng cáo, nền tảng phân phối tự động học hỏi và tối ưu nhất về kết quả và chi phí dành cho nhà quảng cáo. Tuy nhiên nhà quảng cáo cần làm những gì để cải thiện chỉ số cạnh tranh này ? Có 2 yếu tố quan trọng mà người dùng có thể can thiệp đó là Kỹ thuật đấu thầu và CTR - Tỷ lệ tương tác. Nếu bạn cải thiện được chỉ số CTR thì câu chuyện về cạnh tranh cũng sẽ tự động giảm xuống. Mình lấy lại ví dụ của a Hoàng đã chia sẻ trong Video lại cho bạn hiểu rõ, trong 1 công ty có 10 cô gái nhưng trong đó có 1 cô xinh đẹp, tính cách dễ thương vượt bậc hơn thì có phải cô gái đó đang có 1 sự hấp dẫn nhất định và khi đó cô ta đã biết mình đặc biệt hơn rồi thì liệu có cần phải đi cạnh tranh làm chi nữa đúng không ? Chỉ số CI cũng vậy, đã có CTR cao thu hút rồi thì chúng ta sẽ không quan tâm đến cạnh tranh làm gì nữa, vì chúng ta đã có giá trị hơn những thứ còn lại.

2. Kỹ thuật đấu thầu là cả quá trình dùng toàn bộ trí óc

Cùng mình phân tích yếu tố thứ nhất về kỹ thuật đấu thầu nha. Kỹ thuật set up như thế nào là đúng ? Dạ không có chuyện đúng hay sai gì ở đây cả mà hãy chọn cái nào, cách thực hiện "phù hợp". Phù hợp dựa trên các target nông như tuổi, vị trí, giới tính, thiết bị. Trước khi chạy 1 chiến dịch nào đó hãy testing để tìm ra nhóm quảng cáo phù hợp với giá thầu tối ưu nhất. Hãy bắt đầu bằng việc test từng cái trước, có thể theo các gợi ý như sau:

a. Testing về vị trí : Hãy chạy quảng cáo các khu vực mà bạn cho rằng khách hàng tiềm năng của bạn đang ở đó. Sau đó hãy xem lại bảng báo cáo và lựa ra 1-2 vị trí có kết quả tối ưu và lưu lại để áp dụng cho các chiến dịch tối ưu sau này

b. Testing về độ tuổi : Chia nhóm quảng cáo theo mốc tuổi bạn cho rằng từng nhóm sẽ có mức độ quan tâm và hành vi trên mạng xã hội khác nhau để đo lường. Khi đó bạn sẽ nhận thấy có sự khác biệt lớn ở độ tuổi 30-40 họ sẽ chuộng căn hộ cao tầng vì căn hộ hiện đại, đầy đủ tiện ích phù hợp cho gia đình trẻ và sống ở căn hộ là xu hướng hiện nay với vốn đầu tư ban đầu chỉ vài trăm triệu nhận nhà liền ngay. Còn độ tuổi 40-60 thì sao ? Ở độ tuổi này ít nhiều họ cũng đã có nhà ở hoặc có 1 số vốn nhỏ với mong muốn sinh lời, một số người chọn gửi ngân hàng nhưng có 1 số người lựa chọn đầu tư bất động sản thì lúc đó phân khúc đất nền là không thể bỏ qua rồi

c. Testing giới tính : Ở ngành hàng bất động sản không phân biệt rõ ràng về giới tính quan trọng ai có đủ tiền thì tham gia cuộc chơi đổ nhiều tiền hơn đổ máu vậy thôi. Tuy nhiên bạn sẽ đo lường được rằng khách hàng nhắn tin đến cho mình là nam hay nữ nhiều hơn để có mức điều chỉnh phù hợp kịp thời nha

d. Testing thiết bị : Có 3 thiết bị chính hiện nay là laptop, di động, máy tính bảng. Nhưng hãy phân tích sơ qua xem thiết bị nào phù hợp với đối tượng mình cho rằng là đang tiềm năng. Với cường độ di chuyển nhiều, thiết bị máy tính tảng hay laptop có quá rườm rà, hay trở nên phiền toái khi cầm theo ? Hay họ sẽ ưu tiên di động gọn nhẹ, phù hợp trong mọi thời tiết ngày giờ, nếu đã tìm ra thiết bị tối ưu hãy dồn lực chi phí nhiều hơn thì kết quả tin nhắn sẽ về nhiều từ đó giá thầu sẽ giảm theo. Và bạn đang đi đúng hướng rồi đó.

Nếu lỡ đâu test hết trơn nhưng vẫn không tìm ra được cái nào tối ưu hơn thì sao ? Hãy dùng no target để xem thử vấn đề có nằm ở Content không ? Nghĩa là nếu để notarget mà CTR vẫn lẹt đẹt hãy cải thiện Creative về câu từ, hình ảnh, video. Còn trường hợp Creative chỉ số tăng tốt thì hãy kiên trì test thêm nhiều nhóm đối tượng khác. Vì bản thân các bạn là người bán sản phẩm mà không hiểu về sản phẩm, không định vị khách hàng mình là ai mà đi xin xỏ target thì mình cũng xin bó tay.

3. CTR = Creative = Hấp dẫn ?

Vừa nãy mình có nhắc đến CTR = Creative thì nó đóng vai trò gì trong câu chuyện chạy quảng cáo ? Creative rất quan trọng vì cả khi quảng cáo hiển thị đến khách hàng thì cái tiếp cận đầu tiên là Content và hình ảnh/ video đính kèm còn gì. Có thể họ không có nhu cầu về sản phẩm nhưng họ sẽ bị thu hút vì tấm hình đẹp và sẽ nhớ đến bạn với cái tên Page của bạn. Qua quá trình thực hiện nhiều dự án, mình có các gợi ý về Content cũng như hình ảnh/ video như sau:

a. Các hướng content Brandsketer hay áp dụng

- Hướng đánh chính sách, tiến độ dự án : Đánh vào các gia đình trẻ chưa có số tiền lớn nhưng muốn sở hữu liền 1 căn nhà và được trả góp hằng tháng
- Hướng so sánh các sản phẩm tương đồng : So sánh làm nổi bậc được ưu thế mạnh của sản phẩm bạn đang bán để cho các khách hàng đang phân vân tìm được câu trả lời 
- Hướng không để tên dự án : Đưa tất tần tật thông tin về dự án, mọi chuyện Sales lo. Vì khách hàng nhắm đến khi đó đã hài lòng về dự án, câu chuyện còn lại là kỹ năng và kịch bản tư vấn của Sales rồi
- Hướng nhắm vào nỗi đau, tinh thần của khách hàng : Áp dụng phù hợp các dự án căn hộ kiểu mẫu ở tỉnh. Khi đó đối tượng mình nhắm đến là người đi làm ở thành phố nhưng quê ở tỉnh, khách hàng mua vì muốn cải thiện chất lượng sống cho ba mẹ ở quê hay nó sẽ là ngôi nhà thứ hai để trút bớt áp lực từ thành phố xô bồ.

b. Hình ảnh/ video hay được sử dụng chạy BĐS

Tuỳ vào dự án của bạn bán sản phẩm gì sẽ có cách chọn lựa hình ảnh và video cho phù hợp. Như trong slide chia sẻ sẽ có 2 hướng cho các bạn 

- Hình ảnh/ video thực tế dự án : Ngoài việc hình thực tế cho thấy tiến độ dự án, thì nó cũng liên quan đến chất khách của bạn. Ví dụ sản phẩm của bạn là đất nền, cái khách hàng muốn thấy là tình hình miếng đất đó và xung quanh như thế nào. Vừa đáp ứng được nhu càu cái nhìn của khách hàng, vừa tạo được lòng tin hơn vì đất nền thông thường sẽ kiểu bị có cái nhìn không tốt vì gắn liền với mấy chiêu lừa gạt làm cho khách hết sức đề phòng
- Hinh ảnh/ video được edit kĩ càng : Ví dụ sản phẩm của bạn là biệt thự sẽ dược bán cho các khách hàng "VIP Pro" thì họ cần hình ảnh chỉnh chu hào nhoáng 1 chút. Cho nên các hình ảnh thực tế dự án sẽ không phù hợp cho sản phẩm và các khách hàng này.

4. Nhà quảng cáo sẽ kiểm soát CI hoàn toàn và quyết định một chiến dịch thành công ?

Câu trả lời là chỉ nằm khoảng 80% cho chỉ số cạnh tranh CI là nhà quảng cáo có thể kiểm soát qua Target và Creative được thôi. Ngoài ra còn 20% sẽ là tuỳ thuộc vào thị trường nữa. Các yếu tố của thị trường tác động đến chỉ số cạnh tranh là lưu lượng truy cập của người dùng theo ngày giờ, thời điểm trong và cuối tuần, hoặc giá thầu trên mỗi thiết bị sẽ khác nhau, hoặc dịp lễ, tết trong năm, hoặc sẽ là cạnh tranh target của sản phẩm cùng ngành hoặc target của sản phẩm khác ngành nữa. Thế nên mới nói, cái làm nên thành công của 1 chiến dịch sẽ bao gồm các yếu tố kể trên, nên chỉ cần có 1 trong các yếu tố lệch đi mà bản thân nhà quảng cáo không thể tác động được như thị trường và thuật toán phân phối thì cũng phải chịu ảnh hưởng 1 phần rồi 

Tần suất >2 thì sao ?

Đối với ngành bất động sản, theo kinh nghiệm của mình là không sao cả. Vì BĐS là mặt hàng có giá trị cao nên hành trình mua hàng của khách hàng sẽ dài hơn và cần tiếp cận khách hàng >2 lần thì mới mong có cơ hội tác động đến quá trình mua hàng của khách hàng. Lúc đó hành trình mua hàng của khách hàng sẽ trải qua các bước Nhận biết - Quan tâm - Mong muốn - Mua hàng. Quá trình mua hàng trrải qua 4 bước và tâm lí phức tạp của từng khách hàng nữa nên khi bán 1 căn nhà, 1 căn hộ không phải bán 1 cái bánh hay cây kẹo mà cần  1-2 ngày là chốt deal nên mong các bạn hiểu được điều này hãy kiên trì và khác biệt nhé

Mục tiêu Mess hay mục tiêu khách hàng tiềm năng ?

Hai mục tiêu này là nỗi phân vân của nhà quảng cáo khi chạy chiến dịch BĐS, có thể các bạn chưa hiểu rõ sẽ thấy nó cứ giống giống nhau sao sao á đúng không ? Thực chất nó nhắm đến 2 hành vi khách hàng khác nhau. Mục tiêu tương tác tin nhắn sẽ nhắm đến những người có hành vi nhắn tin cho doanh nghiệp, còn mục tiêu khách hàng tiềm năng sẽ nhắm đến người có hành vi để lại thông tin cá nhân cho doanh nghiệp. Hai hành vi khách hàng khác nhau nên nó cũng sẽ tuỳ vào sản phẩm anh chị bán muốn nhắm đến khách hàng có hành vi nào ? Ví dụ nếu bán phân khúc biệt thự thì khách hàng ở khúc này mong muốn có gì đó tôn vinh, cư xử với họ như ông vua bà chúa thì họ không thích nhắn tin đến doanh nghiệp rồi chờ đợi phản hồi. Họ sẽ muốn để lại Số điện thoại để ai cần thì phải chủ động gọi cho họ để khai thác.

Sóng marketing của Chủ đầu tư có quan trọng khi chạy quảng cáo không ?

- Mặt lợi : Chủ đầu tư đã phủ dự án trên các phương tiện truyền thông rồi, khách hàng ít nhất cũng có từng nghe qua và thậm chí có một sự quan tâm nhất định đến dự án. Từ đó Sales sẽ dễ tiếp cận và tư vấn khách hàng hơn
- Mặt hại : Đa số các dự án được làm marketing thông thường là công ty lớn hay dự án lớn nên sẽ có những đại lý phân phối phía dưới nên khi đó Sales không những cạnh tranh ở nội bộ mình mà phải cạnh tranh với nội bộ nhà người ta nữa

Các chính sách hay gặp khi chạy BĐS

- Chính sách cam kết : Hãy bỏ suy nghĩ nó chỉ quét trên câu chữ không thôi mà nó còn quét cả nội dung nên 1 câu mà nghe có mùi cam kết là lên dĩa
- Trang đích không hoạt động : Trước khi đính kèm link hãy kiểm tra thật kĩ để không bị khoá vì lỗi không đáng này nhé
- Lỗi chữ : Đã viết content truyền thông hãy viết gọn gàng sạch sẽ, đúng chính tả. Nếu không nó không những gây khó chịu cho người dùng mà nó còn gây khó chịu cho cả nền tảng nữa đó
- Hình ảnh không xác định : Có khi hình ảnh không rõ, không có chủ đích đăng hình kém chất lượng nhưng hãy lưu ý những gì bạn đăng sẽ được Facebook quét kĩ càng nếu còn muốn kiếm khách ở nền tảng của họ nha
- Nhiều icon trong content : Nếu viết content không hay thì chèn 1 đống Icon vào để thu hút thì điều này sẽ là lựa chọn chính xác cho bạn đâu nhé
- Lịch sử đã từng bị hạn chế : Nếu đã từng dính đạn hạn chế mà cố tình tạo mới để né tránh thì nó vẫn biết nếu thông tin bạn để lại y chang cái cũ. Nên lưu ý hãy biến hoá Proflie thành trong trắng nhất có thể để hạn chế việc khoá tài khoản và Page từ nền tảng nha.

Đó là tất cả nội dung của bài chia sẻ buổi Meeting Online hôm nay. Kiến thức chắc chắn sẽ chưa đủ cho các bạn chỉ qua một buổi Meeting. Tuy nhiên, Brandsketer vẫn tổ chức Meeting Online định kì Thứ 5 lúc 19h00 để có thể chia sẻ nhiều thông tin qua quá trình làm Agency cũng như mong muốn gắn kết với các bạn cùng 1 niềm đam mê - Marketing Online. Để theo dõi các chủ đề sự kiện sắp tới, truy cập ở đây nhé !

Đọc thêm: Xem lại : Short Course - Làm thế nào để tạo nên một hình ảnh truyền thông hấp dẫn